Överlåta eller hyra ut en lokal – vad gäller?

Ett företag som inte längre behöver sin lokal kan ibland vilja låta någon annan ta över den eller använda den under en period. Men att överlåta ett lokalhyresavtal och att hyra ut lokalen i andra hand är två olika saker.

Vid en överlåtelse är tanken att en ny hyresgäst tar över hyresrätten. Vid andrahandsuthyrning står den ursprungliga hyresgästen kvar på sitt avtal med hyresvärden medan någon annan får använda lokalen självständigt.

Båda situationerna omfattas av regler som är viktiga att följa. Utgå därför inte från att företaget fritt kan överlåta eller hyra ut lokalen bara för att man själv har ett giltigt hyresavtal.

Den här guiden ger generell information och ersätter inte juridisk rådgivning. Om överlåtelsen är en del av en företagsförsäljning eller har stor ekonomisk betydelse bör avtalen granskas av sakkunnig.

I den här guiden

• Skillnaden mellan överlåtelse och andrahandsuthyrning
• När ett lokalhyresavtal kan överlåtas
• Om hyresvärden säger nej till överlåtelsen
• När en lokal kan hyras ut i andra hand
• Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning
• Riskerna med att göra det utan tillstånd
• Checklista innan du går vidare
• Vanliga frågor

Överlåtelse och andrahandsuthyrning är inte samma sak

Det är bra att börja med att avgöra vad företaget faktiskt vill göra.

Överlåtelse innebär i praktiken att någon annan ska ta över hyresrätten och bli hyresgäst i stället för den nuvarande hyresgästen.

Det är exempelvis relevant när ett företag överlåter en verksamhet och köparen även behöver ta över lokalen där verksamheten bedrivs.

Andrahandsuthyrning innebär i stället att den befintliga hyresgästen behåller sitt lokalhyresavtal men låter någon annan använda lokalen självständigt.

Reglerna är olika, så bestäm först vilken situation det faktiskt handlar om.

När kan ett lokalhyresavtal överlåtas?

Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke.

För kommersiella lokaler finns dock en särskild möjlighet när lokalen används för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet och den som ska ta över hyresrätten samtidigt ska ta över verksamheten. Om hyresvärden inte går med på överlåtelsen kan Hyresnämnden under vissa förutsättningar lämna tillstånd.

För att Hyresnämnden ska kunna tillåta en sådan överlåtelse krävs bland annat att:

• lokalen används för förvärvsverksamhet
• den som ska överta hyresrätten även ska överta verksamheten
• hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen
• den nya hyresgästen kan godtas som hyresgäst

Vid bedömningen är den nya hyresgästens ekonomiska förutsättningar viktiga, bland annat förmågan att betala hyran.

Det innebär att det normalt inte räcker att hitta ett företag som bara vill ha lokalen. Möjligheten att få tillstånd enligt dessa regler är kopplad till att verksamheten också överlåts.

Har du hyrt lokalen kortare än tre år?

Här finns en viktig begränsning.

Om den nuvarande hyresgästen har haft lokalen i mindre än tre år får Hyresnämnden bara ge tillstånd till överlåtelsen om det finns synnerliga skäl. Sveriges Domstolar nämner exempelvis sjukdom, dödsfall eller annan särskild händelse som gör att verksamheten inte kan drivas vidare.

Det betyder inte att varje överlåtelse efter tre år automatiskt godkänns. Övriga förutsättningar måste fortfarande vara uppfyllda.

Om hyresvärden säger nej till överlåtelsen

Börja normalt med att be hyresvärden om samtycke.

Om hyresvärden inte godkänner överlåtelsen kan den nuvarande lokalhyresgästen ansöka hos Hyresnämnden om tillstånd.

I ansökan behöver du bland annat lämna uppgifter om vem som ska ta över lokalen samt den personens eller företagets förmåga och ekonomiska förutsättningar att driva verksamheten.

Du behöver också kunna visa att den nya hyresgästen ska överta verksamheten, exempelvis genom handlingar som rör verksamhetsöverlåtelsen.

Hyresnämnden lämnar inte generella förhandsbesked om att en lokal får överlåtas. Bedömningen görs i det enskilda ärendet.

Squarelys tips: Gör inte lokalöverlåtelsen till en eftertanke vid försäljning av verksamheten. Om lokalen är viktig för köparen bör frågan om hyresrätten hanteras tidigt i processen.

När kan en lokal hyras ut i andra hand?

Om företaget vill behålla sitt lokalhyresavtal men låta någon annan använda lokalen självständigt handlar det i stället om andrahandsuthyrning.

För att hyra ut en lokal i andra hand krävs som huvudregel hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden säger nej kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden.

För att Hyresnämnden ska kunna lämna tillstånd krävs bland annat att hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen och att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Ett tillstånd ska vara tidsbegränsat och kan förenas med villkor.

Sveriges Domstolar nämner som exempel på beaktansvärda skäl att företagaren under en tid är förhindrad att driva verksamheten i lokalen på grund av exempelvis sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller någon annan oförutsedd händelse.

Det innebär att andrahandsuthyrning inte är en generell rätt bara för att företaget för tillfället inte behöver lokalen.

Ansökan om andrahandsuthyrning

Om hyresvärden säger nej är det den nuvarande hyresgästen som ansöker hos Hyresnämnden.

Ansökan ska bland annat innehålla:

• varför lokalen ska hyras ut
• hur länge uthyrningen ska pågå
• vem lokalen ska hyras ut till
• kontaktuppgifter till den sökande

Hyresnämnden bedömer sedan om förutsättningarna för tillstånd är uppfyllda.

Om du skriver ett andrahandsavtal innan frågan om tillstånd är avgjord bör avtalet utformas med hänsyn till att uthyrningen ännu inte är godkänd. Vid osäkerhet bör avtalet granskas juridiskt.

Gör inte överlåtelsen eller uthyrningen utan rätt tillstånd

Det här är den viktigaste försiktighetsregeln i guiden.

En lokalhyresgäst som utan nödvändigt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lokalen i andra hand kan riskera att hyresrätten förverkas.

För lokaler finns regler om möjlighet till rättelse i vissa sådana situationer, men det är inget man bör planera utifrån. En otillåten överlåtelse eller andrahandsuthyrning kan alltså få mycket allvarliga konsekvenser för hyresförhållandet.

Be därför om samtycke eller tillstånd innan någon annan börjar använda lokalen självständigt eller tar över hyresförhållandet.

Kontrollera avtalen noggrant

Oavsett om det handlar om överlåtelse eller andrahandsuthyrning bör alla viktiga överenskommelser dokumenteras skriftligen.

Vid en överlåtelse behöver det bland annat vara tydligt:

• när överlåtelsen sker
• vem som tar över hyresrätten
• vilka villkor som gäller framåt
• hur eventuella gamla skyldigheter hanteras
• hur överlåtelsen hänger ihop med verksamhetsöverlåtelsen

Hyreslagen innehåller särskilda regler om ansvar före och efter en godkänd överlåtelse. Därför bör man inte utgå från att ansvarsfördelningen är självklar utan kontrollera vad som faktiskt gäller i det aktuella fallet.

Vid andrahandsuthyrning bör avtalet exempelvis tydliggöra:

• vilken lokal eller yta som upplåts
• hyrestiden
• hyran och andra kostnader
• hur lokalen får användas
• ansvar för skador och underhåll
• uppsägning
• eventuella villkor kopplade till hyresvärdens eller Hyresnämndens tillstånd

Lokalhyresavtal – komplett guide

Checklista innan du överlåter eller hyr ut lokalen

☐ Bestäm om det handlar om överlåtelse eller andrahandsuthyrning
☐ Läs det befintliga lokalhyresavtalet
☐ Kontakta hyresvärden innan någon annan tar över eller börjar använda lokalen
☐ Be om hyresvärdens samtycke skriftligen
☐ Vid överlåtelse: säkerställ att verksamhetsöverlåtelsen och lokalfrågan hänger ihop
☐ Kontrollera den nya hyresgästens ekonomiska förutsättningar
☐ Om hyresvärden säger nej: undersök om ansökan till Hyresnämnden är möjlig
☐ Vid andrahandsuthyrning: dokumentera varför och under vilken period uthyrningen behövs
☐ Skriv tydliga avtal mellan berörda parter
☐ Låt inte den nya parten flytta in innan nödvändigt samtycke eller tillstånd finns
☐ Ta juridisk hjälp om verksamheten eller hyresrätten har ett stort ekonomiskt värde

Vanliga misstag

Man tror att hyresrätten automatiskt följer med verksamheten

En försäljning av verksamheten innebär inte i sig att köparen automatiskt får ta över lokalhyresavtalet.

Man blandar ihop överlåtelse och andrahandsuthyrning

Vilka regler som gäller beror på vad parterna faktiskt gör, inte bara vad avtalet kallas.

Man låter den nya verksamheten flytta in innan tillståndet är klart

Det kan skapa en situation där lokalen används utan nödvändigt samtycke eller tillstånd.

Man väntar med att prata med hyresvärden

Om lokalen är avgörande för en verksamhetsöverlåtelse är det klokt att hantera frågan tidigt.

Man utgår från att Hyresnämnden alltid godkänner

Varje ärende bedöms individuellt och förutsättningarna i lagen måste vara uppfyllda.

Sammanfattning

Att överlåta en lokal och att hyra ut den i andra hand är två olika juridiska situationer.

Vid en överlåtelse ska en ny hyresgäst ta över hyresrätten. Om överlåtelsen sker tillsammans med en verksamhetsöverlåtelse kan Hyresnämnden under vissa förutsättningar lämna tillstånd om hyresvärden säger nej.

Vid andrahandsuthyrning behåller den ursprungliga hyresgästen sitt hyresförhållande men låter någon annan använda lokalen självständigt. Även detta kräver normalt hyresvärdens samtycke eller tillstånd från Hyresnämnden.

Det viktigaste är att inte låta någon annan ta över eller börja använda lokalen självständigt innan du har kontrollerat vilken typ av upplägg det handlar om och att nödvändiga godkännanden finns.

Vanliga frågor om att överlåta eller hyra ut lokal

Kan jag överlåta mitt lokalhyresavtal till ett annat företag?

Inte fritt. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs. Vid överlåtelse av en förvärvsverksamhet kan Hyresnämnden under vissa förutsättningar ge tillstånd till att hyresrätten överlåts till den som tar över verksamheten.

Kan hyresvärden säga nej till en överlåtelse?

Ja. Om hyresvärden inte samtycker kan Hyresnämnden i vissa fall pröva frågan. För tillstånd krävs bland annat att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen och att den nya hyresgästen kan godtas.

Vad gäller om jag har hyrt lokalen kortare än tre år?

Vid överlåtelse enligt reglerna om verksamhetsöverlåtelse krävs synnerliga skäl om du har innehaft lokalen kortare tid än tre år.

Får jag hyra ut företagslokalen i andra hand?

Du behöver normalt hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden säger nej kan du ansöka hos Hyresnämnden, som bland annat prövar om du har beaktansvärda skäl för uthyrningen.

Vad räknas som beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning?

Sveriges Domstolar nämner bland annat situationer där företagaren tillfälligt inte kan driva verksamheten i lokalen på grund av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller annan oförutsedd händelse. Bedömningen görs utifrån den enskilda situationen.

Vad händer om jag hyr ut lokalen utan tillstånd?

En otillåten andrahandsuthyrning eller överlåtelse kan i vissa fall leda till att hyresrätten förverkas. För lokal finns vissa regler om rättelse, men det är därför viktigt att lösa tillståndsfrågan innan upplägget genomförs.