Uppsägning av lokalhyresavtal – så fungerar det

Att säga upp ett lokalhyresavtal kräver mer noggrannhet än att bara meddela att företaget vill lämna lokalen. Uppsägningstid, avtalets längd och syftet med uppsägningen påverkar vad som gäller.

Det är särskilt viktigt att skilja mellan att säga upp avtalet för avflyttning och att säga upp det för villkorsändring. Reglerna är olika, och i vissa situationer finns tidsfrister som måste följas för att uppsägningen eller vissa rättigheter inte ska gå förlorade.

Den här guiden ger en översikt över de viktigaste reglerna. Den ersätter inte juridisk rådgivning. Vid en uppsägning med stora ekonomiska konsekvenser eller oklarheter i avtalet bör du ta hjälp av en jurist eller annan sakkunnig.

I den här guiden

• Börja med att läsa hyresavtalet
• Hur lång är uppsägningstiden?
• Uppsägning för avflyttning
• Uppsägning för villkorsändring
• När hyresvärden säger upp avtalet
• Tvåmånadersfristen till Hyresnämnden
• Vanliga misstag
• Checklista vid uppsägning
• Vanliga frågor

Börja med att läsa hyresavtalet

Det första steget är alltid att kontrollera det aktuella hyresavtalet.

Ta reda på:

• om avtalet gäller på bestämd eller obestämd tid
• när den nuvarande hyresperioden löper ut
• vilken uppsägningstid som gäller
• om avtalet förlängs automatiskt
• hur lång en eventuell förlängningsperiod är
• om det finns särskilda bestämmelser om uppsägning

Ett vanligt problem är att företag tittar på slutdatumet men missar sista dagen för uppsägning.

Om avtalet exempelvis förlängs automatiskt när det inte sägs upp i tid kan företaget bli bundet under ytterligare en avtalsperiod.

Lägg därför gärna in sista uppsägningsdagen i företagets kalender långt innan den infaller.

Hur lång är uppsägningstiden för en lokal?

För ett lokalhyresavtal som gäller på obestämd tid är lagens utgångspunkt att avtalet kan sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.

För avtal på bestämd tid beror uppsägningstiden på hur lång hyrestiden är.

Om lokalavtalet löper längre än nio månader är lagens uppsägningstid nio månader, om inte en längre tid har avtalats. För lokalavtal som är längre än tre månader men högst nio månader är motsvarande lagstadgade tid tre månader. Kortare avtal har kortare uppsägningstider.

Har hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd måste ett tidsbestämt avtal alltid sägas upp för att upphöra.

Det praktiskt viktiga är därför:

Läs alltid avtalet och räkna bakåt från hyrestidens slut.

Utgå inte från att nio månader gäller i alla situationer.

Uppsägning för avflyttning

En uppsägning för avflyttning betyder att hyresförhållandet ska upphöra och att hyresgästen ska lämna lokalen.

När hyresgästen vill flytta

Om företaget som hyr lokalen säger upp avtalet för avflyttning behöver hyresgästen normalt inte vända sig till Hyresnämnden. När en giltig uppsägning har gjorts ska lokalen lämnas när avtalet upphör.

Uppsägningen bör alltid göras skriftligen.

Enligt jordabalken ska uppsägningen vara skriftlig när hyresförhållandet har varat längre än tre månader vid den tidpunkt då avtalet ska upphöra. Det finns ett begränsat undantag för en hyresgästs muntliga uppsägning för avflyttning om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande, men för ett företag finns sällan någon anledning att använda den vägen.

Skriv tydligt:

• vilket hyresavtal uppsägningen gäller
• vilken lokal som avses
• att avtalet sägs upp för avflyttning
• vilket datum avtalet ska upphöra
• företagets namn och organisationsnummer

Se också till att kunna visa att uppsägningen har kommit fram.

Uppsägning för villkorsändring

En uppsägning för villkorsändring används när hyresgästen eller hyresvärden vill fortsätta hyresförhållandet, men på andra villkor.

Det kan exempelvis handla om:

• ny hyra
• förändrad hyrestid
• andra ekonomiska villkor
• förändringar i ansvar eller andra avtalsvillkor

När hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring ska uppsägningen vara skriftlig och ange vilka ändringar som begärs för att avtalet ska förlängas.

Det räcker alltså inte att bara skriva att företaget vill ”omförhandla avtalet”. De begärda ändringarna behöver vara tillräckligt tydliga för att kunna ligga till grund för förhandling.

Om parterna inte redan har kommit överens måste hyresgästen dessutom ansöka om medling hos Hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Om detta inte görs i tid blir hyresgästens uppsägning för villkorsändring utan verkan.

Det här är därför ett område där formuleringen och tidsfristen är mycket viktiga.

När hyresvärden säger upp avtalet

Om hyresvärden säger upp lokalhyresavtalet gäller särskilda krav.

Vid uppsägning för avflyttning ska hyresvärden bland annat ange varför avtalet inte förlängs och informera hyresgästen om att tvisten måste hänskjutas till Hyresnämnden inom två månader om hyresgästen inte accepterar att flytta utan ersättning.

Om den informationen saknas kan uppsägningen vara ogiltig.

Vid uppsägning för villkorsändring ska hyresvärden i stället ange vilka villkor som krävs för att hyresförhållandet ska förlängas och lämna motsvarande information om Hyresnämnden.

En hyresvärds uppsägning av lokal ska vara skriftlig och delges hyresgästen.

Tvåmånadersfristen till Hyresnämnden

Tvåmånadersfristen är en av de viktigaste sakerna att känna till.

Om hyresvärden har sagt upp avtalet och hyresgästen inte accepterar att lämna lokalen utan eventuell ersättning behöver hyresgästen ansöka om medling hos Hyresnämnden inom två månader från det att hyresgästen tog del av uppsägningen. Om det inte görs kan rätten till ersättning gå förlorad.

Om hyresgästen själv säger upp avtalet för villkorsändring ska ansökan om medling i stället göras inom två månader från själva uppsägningen.

Det är alltså två situationer där samma tvåmånadersperiod förekommer, men utgångspunkten för tidsfristen är inte formulerad på exakt samma sätt.

Vänta därför inte med att agera om företaget får en uppsägning från hyresvärden.

Vad händer med besittningsskyddet?

Lokalhyresgäster har inte samma direkta besittningsskydd som bostadshyresgäster.

Efter mer än nio månaders sammanhängande hyresförhållande finns normalt ett indirekt besittningsskydd. Det innebär inte en rätt att stanna kvar i lokalen, men hyresgästen kan under vissa förutsättningar ha rätt till ekonomisk ersättning när hyresförhållandet upphör.

Det finns undantag, och besittningsskyddet kan också ha avtalats bort under vissa förutsättningar.

Om ersättningsfrågan är aktuell bör företaget därför inte dra slutsatser enbart utifrån en generell guide.

Lokalhyresavtal – komplett guide

Vanliga misstag vid uppsägning av lokal

Man missar sista uppsägningsdagen

Det kan innebära att avtalet förlängs längre än företaget planerat.

Man blandar ihop avflyttning och villkorsändring

Det är två olika typer av uppsägningar med olika krav.

Begärda villkorsändringar är för otydliga

Om hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring måste det framgå vilka ändringar som begärs.

Man missar tvåmånadersfristen

I vissa situationer kan det innebära att en uppsägning blir utan verkan eller att rätten till ersättning går förlorad.

Man förlitar sig på muntlig kommunikation

Gör uppsägningen skriftligt och se till att det går att visa när den skickades och togs emot.

Man väntar med juridisk hjälp

Om avtalet omfattar stora värden eller situationen är tvistig kan ett tidigt misstag vara svårt att rätta till i efterhand.

Checklista vid uppsägning av lokalhyresavtal

☐ Kontrollera om avtalet gäller på bestämd eller obestämd tid
☐ Kontrollera sista uppsägningsdag
☐ Kontrollera eventuell automatisk förlängning
☐ Bestäm om uppsägningen gäller avflyttning eller villkorsändring
☐ Gör uppsägningen skriftligt
☐ Ange rätt lokal och rätt avtal
☐ Ange tydligt vilket datum avtalet ska upphöra
☐ Vid villkorsändring: ange vilka nya villkor som begärs
☐ Säkerställ att uppsägningen når rätt mottagare
☐ Dokumentera när uppsägningen skickats och tagits emot
☐ Kontrollera om ärendet måste hänskjutas till Hyresnämnden
☐ Bevaka tvåmånadersfristen om den är aktuell
☐ Ta juridisk hjälp om situationen är oklar eller ekonomiskt betydelsefull

Sammanfattning

Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal är det framför allt tre saker som behöver bli rätt:

uppsägningstiden, typen av uppsägning och eventuella tidsfrister efter uppsägningen.

Börja alltid i själva hyresavtalet. Kontrollera när avtalet löper ut och om det finns regler om automatisk förlängning.

Skilj sedan mellan uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring. Om Hyresnämnden behöver kopplas in är tvåmånadersfristen särskilt viktig.

Vid osäkerhet bör företaget kontrollera situationen med juridisk rådgivare innan uppsägningen skickas – inte efter att en tidsfrist redan har löpt ut.

Vanliga frågor om uppsägning av lokalhyresavtal

Hur lång uppsägningstid har en lokal?

Det beror på avtalets längd och vad som har avtalats. För lokalavtal på obestämd tid är lagens utgångspunkt nio månader till närmaste efterföljande månadsskifte, om inte längre uppsägningstid har avtalats.

Måste ett tidsbestämt lokalhyresavtal sägas upp?

Om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste avtalet sägas upp för att upphöra.

Måste uppsägningen vara skriftlig?

När hyresförhållandet har varat längre än tre månader ska uppsägningen som huvudregel vara skriftlig. För företag är skriftlig uppsägning också det säkraste sättet att dokumentera vad som sagts upp och när.

Vad är skillnaden mellan avflyttning och villkorsändring?

Avflyttning innebär att hyresförhållandet ska upphöra. Villkorsändring innebär att parten vill fortsätta hyresförhållandet men på ändrade villkor.

När måste man kontakta Hyresnämnden?

Det är bland annat aktuellt när hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring och när hyresvärden har sagt upp avtalet och hyresgästen vill bevaka en eventuell rätt till ersättning. I dessa situationer finns en tvåmånadersfrist.

Kan man ångra en uppsägning för avflyttning?

En hyresgäst som har gjort en giltig uppsägning för avflyttning kan inte ensidigt ta tillbaka den. För fortsatt hyresförhållande krävs att hyresvärden går med på det.