Vad kostar det att hyra en lokal?

Kostnaden för att hyra en lokal varierar kraftigt beroende på bland annat ort, läge, lokaltyp, storlek och standard. Ett centralt kontor, en butik i ett attraktivt handelsläge och ett lager i ett industriområde kan därför ha helt olika hyresnivåer.

Det viktigaste är också att inte bara titta på den annonserade hyran. För företag kan den verkliga lokalkostnaden bestå av flera delar – från drift och el till fastighetsskatt, moms och anpassningar av lokalen.

Här går vi igenom hur du räknar på vad en lokal faktiskt kostar och vilka poster du bör kontrollera innan du jämför olika alternativ.

I den här guiden

• Hur anges hyran för kommersiella lokaler?
• Så räknar du ut månadshyran
• Vad kan tillkomma utöver hyran?
• Moms på lokalhyra
• Anpassning och inflyttningskostnader
• Hur kan hyran förändras över tid?
• Så jämför du kostnaden mellan två lokaler
• Vanliga misstag
• Sammanfattning
• Vanliga frågor om kostnaden för att hyra lokal

Hur anges hyran för kommersiella lokaler?

Hyran för kommersiella lokaler anges ofta som en årshyra per kvadratmeter.

Du kan exempelvis se:

2 400 kr/m²/år

Om lokalen är 150 m² blir bashyran:

2 400 × 150 = 360 000 kronor per år

Det motsvarar:

30 000 kronor per månad

Det är dock bara bashyran. För att förstå vad lokalen faktiskt kommer att kosta behöver du kontrollera vilka andra kostnader som ingår eller tillkommer.

Vad avgör hur mycket en lokal kostar?

Det finns ingen generell hyra som gäller för alla kommersiella lokaler.

Priset påverkas bland annat av:

• stad och område
• exakt läge
• lokaltyp
• storlek
• standard och skick
• planlösning
• tekniska förutsättningar
• exponering och kundflöden
• kommunikationer och parkering
• avtalstid och övriga hyresvillkor

För en butik kan några hundra meter göra stor skillnad om kundflödet förändras. För ett lager kan närheten till större vägar och effektiva lastmöjligheter vara viktigare än ett centralt läge.

Det är därför bättre att jämföra liknande lokaler i samma marknad än att försöka hitta en generell genomsnittshyra för alla typer av lokaler.

Vad kan tillkomma utöver hyran?

När du bedömer en lokal bör du alltid fråga vad som faktiskt ingår i den angivna hyran.

Beroende på lokalen och avtalet kan ytterligare kostnader exempelvis vara:

• el
• värme och kyla
• vatten
• drift
• fastighetsskatt eller ersättning kopplad till fastighetsskatt
• avfallshantering
• bredband
• parkering
• service och underhåll
• gemensamma kostnader
• moms

Alla dessa poster förekommer inte i alla avtal.

Det är därför betydligt mer användbart att fråga:

”Vad blir vår förväntade totala kostnad per år?”

än att bara fråga efter bashyran.

Moms på lokalhyra

Uthyrning av fastighet är som huvudregel momsfri. Under vissa förutsättningar kan hyresvärden däremot använda så kallad frivillig beskattning för en kommersiell lokal. Då läggs 25 procent moms på hyran. Hyresgästens möjlighet att dra av momsen beror bland annat på vilken verksamhet företaget bedriver.

Det betyder att du behöver kontrollera om hyran du jämför anges:

• exklusive moms
• inklusive moms
• utan moms

För ett företag som har full avdragsrätt för ingående moms fungerar momsen annorlunda ekonomiskt än för en verksamhet som helt eller delvis saknar avdragsrätt.

Är du osäker på hur momsen påverkar just ditt företag bör du kontrollera det med företagets redovisningskonsult eller annan sakkunnig.

Glöm inte kostnaden för att anpassa lokalen

En låg hyra kan bli mindre attraktiv om lokalen kräver stora investeringar innan verksamheten kan flytta in.

Det kan exempelvis handla om:

• nya väggar eller rum
• målning och golv
• belysning
• elinstallationer
• ventilation
• kök
• skyltning
• portar
• nätverk och IT
• möbler och inredning

För restaurang, industri och andra tekniskt krävande verksamheter kan anpassningskostnaderna bli särskilt viktiga.

Ta därför reda på vad hyresvärden kommer att göra före inflyttning och vad företaget förväntas bekosta själv.

Det kan även finnas möjlighet att förhandla om exempelvis hyresgästanpassningar eller andra kommersiella villkor. Vad som är möjligt varierar från lokal till lokal.

Räkneexempel – två lokaler med olika kostnader

Anta att företaget jämför två kontor på 200 m².

Lokal A

Bashyra:
2 200 kr/m²/år

Årshyra:
440 000 kr

Drift och andra tillägg:
60 000 kr/år

Anpassning vid inflyttning:
200 000 kr

Lokal B

Bashyra:
2 500 kr/m²/år

Årshyra:
500 000 kr

Drift och andra tillägg:
50 000 kr/år

Anpassning vid inflyttning:
20 000 kr

Lokal A har lägre bashyra, men kräver betydligt större investeringar från början.

Vilken lokal som är billigast beror därför bland annat på hur länge företaget ska vara där och hur anpassningskostnaden ska värderas över hyresperioden.

Det är just därför två lokaler inte bör jämföras enbart genom att titta på priset per kvadratmeter.

Squarelys tips: Gör en enkel kalkyl över både engångskostnader och löpande kostnader för varje lokal du överväger.

Hur kan hyran förändras över tid?

Titta inte bara på kostnaden första året.

Lokalhyresavtal kan innehålla villkor som gör att hyran förändras under avtalstiden.

Indexklausuler är vanliga i längre lokalhyresavtal och används för att justera hyran i förhållande till utvecklingen av konsumentprisindex, KPI. Hur justeringen fungerar beror på den klausul som används och hur stor del av hyran som omfattas.

Kontrollera därför:

• om hyran är indexreglerad
• vilken del av hyran som påverkas
• vilket basindex som används
• när justeringen sker
• om andra kostnader kan förändras under avtalstiden

När du räknar på en lokal över flera år är det klokt att lämna marginal för att kostnaden kan förändras.

Lokalhyresavtal – komplett guide

Så jämför du kostnaden mellan två lokaler

När du jämför flera lokaler bör du räkna på samma kostnader för varje alternativ.

Börja med den årliga bashyran och lägg sedan till sådant som:

• drift och andra tillägg
• parkering
• el och andra egna kostnader
• anpassningar inför inflyttning
• övriga kostnader som följer av lokalen eller avtalet

Skilj gärna på återkommande kostnader och engångskostnader. Det ger en tydligare bild av både den löpande kostnaden och vad som behöver investeras innan verksamheten kan flytta in.

Jämför sedan den uppskattade totalkostnaden mellan alternativen – inte bara hyran per kvadratmeter.

Ta också hänsyn till hur effektiv lokalen är. En billigare lokal behöver inte vara det bästa ekonomiska alternativet om dålig planlösning gör att företaget måste hyra betydligt mer yta än i en bättre utformad lokal.

En lokal med högre bashyra kan därför ändå bli mer kostnadseffektiv om den kräver mindre anpassning, har lägre tillägg eller gör att verksamheten klarar sig på mindre yta.

Så väljer du rätt lokal för ditt företag.

Vanliga misstag när man räknar på lokal

Man jämför bara hyran per kvadratmeter

Det säger inte vad företaget faktiskt kommer att betala totalt.

Man missar tillägg

Drift, parkering och andra kostnader kan påverka kalkylen betydligt.

Man glömmer anpassningen

Om lokalen behöver byggas om kan investeringen bli en stor del av den verkliga kostnaden.

Man tittar bara på första året

Hyran och andra kostnader kan förändras under avtalsperioden.

Man jämför olika typer av yta som om de vore likvärdiga

En större lokal behöver inte ge företaget mer användbar yta.

Man bestämmer sig innan avtalet är granskat

Ekonomin påverkas även av hyrestid, uppsägning, index och ansvarsfördelning.

Sammanfattning

Vad det kostar att hyra en lokal beror på betydligt mer än antalet kvadratmeter.

Börja med bashyran, men ta sedan reda på vilka tillägg som finns, om moms tillkommer och vilka investeringar som behövs för att verksamheten ska kunna flytta in.

Jämför därefter den totala kostnaden mellan relevanta lokaler – inte bara hyran per kvadratmeter.

En lokal med högre bashyra kan vara det bättre ekonomiska valet om den kräver mindre anpassning, använder ytan effektivare eller har villkor som passar verksamheten bättre.

Vill du se hela processen från lokalbehov till avtal kan du läsa vår kompletta guide om att hyra lokal.

Hyra lokal – komplett guide

Vanliga frågor om vad det kostar att hyra lokal

Hur mycket kostar det att hyra en lokal per månad?

Det varierar kraftigt beroende på lokaltyp, ort, läge, storlek och standard. För att räkna fram månadskostnaden kan du utgå från årshyran och sedan lägga till eventuella driftkostnader och andra tillägg.

Hur räknar man ut hyran per kvadratmeter?

Om hyran anges i kronor per kvadratmeter och år multiplicerar du beloppet med lokalens yta. Dela därefter årshyran med tolv för att få en ungefärlig månadshyra.

Vad ingår normalt i lokalhyran?

Det varierar mellan olika avtal. Kontrollera alltid vad som ingår och vad som debiteras separat, exempelvis drift, el, värme, vatten och parkering.

Är det moms på lokalhyra?

Fastighetsuthyrning är normalt momsfri, men under vissa förutsättningar kan uthyraren använda frivillig beskattning. Då läggs 25 procent moms på hyran.

Kan hyran ändras under hyrestiden?

Ja, det kan följa av avtalet. Längre lokalhyresavtal innehåller ofta någon form av indexreglering. Läs därför villkoren för hur hyran kan förändras.

Är en större lokal alltid dyrare?

Inte nödvändigtvis per kvadratmeter, men den totala hyran blir normalt högre om allt annat är lika. Samtidigt kan en mindre och effektivare lokal vara mer ekonomisk än en större lokal med dålig planlösning.